En el area central de Ezeiza, fuimos parte de un proyecto inmobiliario gestado por una propietaria audaz y visionaria. Su visión y determinación se plasmaron desde el inicio al dividir un extenso lote que poseia hace tiempo, en tres parcelas, con la idea de generar un emprendimiento inmobiliario en etapas. Hoy te contamos la travesía de crear no solo un edificio residencial, sino un complejo de edificios que abarcará una extensa esquina que reune estos tres lotes, adaptándose a las dinámicas urbanas y materializando una visión a largo plazo.
La propietaria, profesional del ambito inmobiliario con una extensa trayectoria, decide aventurarse en las inversiones inmobiliarias desde cero. Este proyecto, aunque guiado por la experiencia del mercado, representa su primera incursión en emprendimientos desde pozo. A continuación, exploramos las capas que componen este desafio.
División en Tres Etapas (n.) L
Desde sus inicios, la propietaria no se limitó al desarrollo inicial en un solo lote, sino que planificó el conjunto abarcando los dos terrenos adyacentes. Este enfoque estratégico sentó las bases para una evolución en tres etapas, eligiendo como primera fase la parte más manejable del conjunto en términos de volumen de construcción, cantidad de unidades para la venta y administración efectiva de recursos y tiempos.
La decisión de comenzar con una fase más pequeña se basó en reconocer que abordar un proyecto más manejable reducía los riesgos inherentes y facilitaba el proceso de aprendizaje, brindando una experiencia valiosa para futuras fases del desarrollo. Este enfoque cauteloso no solo permitió una entrada más segura en el mundo de los desarrollos inmobiliarios, sino que también estableció una base sólida para crecimientos futuros.
La fase inicial del proyecto fue concebida con la dualidad de funcionar de manera independiente de las otras dos, y, simultáneamente, como una parte dentro del conjunto global.
Este primer bloque establecerá la pauta general para las próximas etapas del proyecto, que a su vez contarán con cierta flexibilidad para adaptarse a las necesidades, posibilidades y oportunidades que se presenten al momento de encarar cada etapa.
Este diseño estratégico busca crear una sinergia fluida entre las distintas partes individuales y la totalidad del proyecto, garantizando una integración armónica entre las partes y una narrativa arquitectónica general.
Ventajas de este tipo de desarrollo en etapas:
1. Gestión Eficiente de Recursos y Oportunidades de Financiamiento Incrementales:
Optar por etapas permite asignar presupuesto según la progresión del proyecto, evitando excesos innecesarios.
Al avanzar en etapas, se exploran y aprovechan oportunidades de financiamiento en cada fase, diversificando las fuentes de inversión y reduciendo la presión financiera inicial.
2. Adaptación a Cambios del Mercado y Diseño en evolucion continua:
La flexibilidad inherente al desarrollo en etapas permite ajustes estratégicos en respuesta a cambios en el mercado inmobiliario.
El diseño puede evolucionar a lo largo de las etapas, adaptándose a las necesidades cambiantes y aprovechando nuevas oportunidades arquitectónicas.
La adaptación y evolución del diseño van de la mano para mantener la relevancia y competitividad.
3. Flexibilidad y Adaptabilidad, Comunidad en Crecimiento e Involucramiento Comunitario Sostenible:
La flexibilidad y adaptabilidad son clave en cada fase del proyecto, permitiendo ajustes según las tendencias y necesidades cambiantes.
Cada bloque fomenta la interaccion de una comunidad en crecimiento, donde cada etapa construye conexiones y una identidad comunitaria.
Desarrollar en etapas facilita un involucramiento sostenible con la comunidad, permitiendo ajustes basados en el feedback y contribuyendo a una relación más fuerte y positiva con los residentes.
4. Mitigación de Riesgos y Aprendizaje Continuo:
Abordar el proyecto gradualmente permite identificar y abordar posibles desafíos y riesgos en etapas tempranas, minimizando impactos negativos en fases posteriores.
Cada etapa proporciona lecciones valiosas que se aplican en las fases siguientes, mejorando la eficiencia y calidad del proyecto a medida que avanza.
Morfología que se Adapta (b.) L
Desde un estudio del tejido y la trama urbana, considerando una calle mas densa y transitada en contraste con otra de escala más baja y barrial, exploramos y definimos la morfología que mejor se integra en su entorno. Este proceso de análisis y toma de partido cobra vida en una serie de pruebas de volúmenes, alturas y escalas, para asegurarnos que nuestro edificio se integre armoniosamente en la textura urbana circundante.
Comenzando en la sección de menor densidad, hemos trazado un camino que no solo se adapta a las particularidades urbanas, sino que también establece una base sólida para un desarrollo más amplio y coherente. El resultado final es un edificio que se eleva con un propósito claro, fusionando funcionalidad, versatilidad y armonía con el tejido urbano que lo rodea.
Eficiencia Energética y Calidad de Vida (v.)
Nos centramos en la eficiencia energética y la calidad de vida, creando un espacio que va más allá de lo estético para abrazar el bienestar de sus usuarios:
Los balcones corridos no solo generan un espacio exterior propio en cada unidad, sino que también amplían visualmente los interiores, proporcionando a los residentes un vínculo constante con la luz natural y el aire puro.
La forma en que se distribuyen los ambientes, con superficies ajustadas pero integrando y sectorizando áreas, influye positivamente en la percepción del espacio y en la experiencia diaria de los residentes.
La buena iluminación, un aspecto esencial, se convierte en nuestro aliado para crear ambientes revitalizantes. Este acto resalta cómo la luz natural, que penetra a través de tamices estratégicamente ubicados, no solo mejora la eficiencia energética, sino que también crea atmósferas cálidas en el interior de cada unidad.
La ventilación, abordada con atención, asegura un flujo constante de aire fresco en todos los ambientes. Con generosas superficies destinadas a la ventilación, no solo cumplimos con estándares funcionales, sino que también creamos un entorno donde la frescura y la calidad del aire son elementos esenciales para el bienestar de los residentes y la sostenibilidad del proyecto
Exploramos la conexión entre la calidad de vida y la eficiencia energética, evidenciando que cada detalle, desde la distribución hasta la orientación de las aberturas, ha sido cuidadosamente considerado para maximizar el bienestar de los usuarios finales.
Optimizando la Experiencia Habitacional: Distribución Interior con Enfoque en la Funcionalidad (b.)
En este punto profundizamos en las sectorizaciones que brindan a las unidades una buena funcionalidad y una amplitud perceptual. A través de gestos arquitectónicos planificados, creamos espacios integrados pero sectorizados en unidades de dimensiones compactas, generando una experiencia habitable que fusiona facilidad funcional y amplitud perceptual.
Desde la entrada hasta los rincones más íntimos, cada sector dentro de la unidad se define con precisión. Los espacios de acceso, sectorizados y estratégicamente ubicados, proporcionan una transición suave y funcional desde el ingreso hasta el corazón de la unidad. Las cocinas, integradas pero sectorizadas, se convierten en un punto focal que combina funcionalidad y una sensación de amplitud, ofreciendo a los residentes un espacio central que es tanto práctico como estéticamente agradable.
La distribución de las áreas privadas, particularmente los dormitorios y sus baños de uso privado, se entrelaza sutilmente con el área social, manteniendo cuidadas relaciones espaciales. Esta planificación garantiza que, a pesar de compartir el baño privado con el área social, la comodidad y la privacidad se mantengan en ambas situaciones, evitando invasiones mutuas.
Además, incorporamos un sector de lavadero dentro de la cocina, optimizando el espacio y proporcionando una solución funcional y eficiente para las tareas diarias. Estos gestos no solo ofrecen una distribución inteligente del espacio, sino que también elevan la experiencia de habitar cada unidad.
Explorando la Estética : Pruebas de Fachadas (b.)
En la etapa avanzada de nuestro proceso creativo, ya hemos consolidado una idea conceptual sólida a través de un intercambio profundo de ideas y un análisis profundo del entorno. En esta fase crucial, nos sumergimos en una búsqueda estética en colaboración con nuestra clienta. . Aquí, presentamos diversas pruebas de fachada que se alinean con una distribución funcional predefinida.
Exploramos la versatilidad arquitectónica al resaltar cómo una misma planta puede transformarse visualmente mediante diferentes estéticas de fachadas. Este ejercicio revela la capacidad del diseño para adaptarse a diversas expresiones y lenguajes.
El intercambio y análisis de estas propuestas junto con nuestros clientes no solo nos proporciona una visión más clara de sus preferencias en cuanto a estilos, materiales, texturas, proporciones, etc.,sino que también marcan el camino hacia una estética general más concreta.
Esta visión se perfeccionará en la siguiente fase, donde se materializará en un modelo en 3D para la generacion de imagenes fotorealistas
Considerando la armonía con el entorno y asegurándonos de que la estética del proyecto funcione tanto para esta primera porción como para su integración armoniosa en el conjunto general que se completará en el futuro, avanzamos para lograr una continuidad estilística que refleje la visión integral de nuestro diseño.
Gestión Estratégica y Factibilidad en Proyectos de Mediana Escala: Desafíos y Consideraciones (g.) L
Dentro del ámbito de la gestión de proyectos de mediana escala, aquellos que superan ciertos límites en términos de superficie o cantidad de unidades, el proceso de obtención de permisos adquiere una complejidad adicional. En este contexto, la presentación de solicitudes de permisos implica consideraciones especiales, haciendo especial hincapié en la gestión estratégica y la factibilidad del proyecto
Factibilidades de Servicios: Para proyectos de envergadura media, es esencial llevar a cabo evaluaciones de las factibilidades de servicios esenciales como gas, agua y electricidad. Estos informes van más allá de las verificaciones convencionales y se centran en la cobertura adecuada y los requisitos especiales asociados con estos servicios. Garantizar la viabilidad y eficiencia en la provisión de servicios es crucial para el éxito del proyecto.
Informe de Impacto Ambiental: La sostenibilidad del proyecto en su entorno adquiere una importancia fundamental. En este contexto, se solicitará un informe de impacto ambiental específico para la obra. Este análisis evaluará el posible impacto ambiental de la construcción en el entorno circundante. Es un paso esencial para asegurar que la obra se lleve a cabo de manera sostenible y cumpliendo con todas las normativas ambientales pertinentes.
Asesoría Técnica Externa: En proyectos de esta magnitud, puede ser necesario contar con asesoría técnica externa, para elaborar planos detallados e informes específicos que cumplan con estándares rigurosos. En áreas cercanas a aeropuertos, podría ser necesario obtener informes adicionales de las autoridades aeroportuarias para asegurar la conformidad con regulaciones específicas.
La incorporación de esta documentación adicional agrega una capa de complejidad al proceso de gestión de permisos. La extensión en la duración del trámite se convierte en una realidad, siendo crucial para los equipos de gestión anticipar y planificar en consecuencia.
En resumen, la gestión estratégica y la factibilidad en proyectos de tamaño medio demandan un enfoque meticuloso y una planificación detallada para garantizar el éxito del proyecto.
Rentabilidad y Visión Comercial (m) L
Antes de sumergirnos en el diseño arquitectónico, hay una fase vital que define el camino hacia el éxito: el desarrollo comercial. Aquí es donde convergen la visión arquitectónica y las expectativas del mercado, allanando el terreno para un proyecto inmobiliario exitoso mediante la creación de un sólido anteproyecto comercial.
El desarrollo comercial engloba una visión estratégica que va más allá de lo estético, definiendo el propósito del proyecto considerando aspectos comerciales y del mercado local.
Esto incluye analizar la viabilidad, evaluando la capacidad del proyecto para satisfacer las demandas del mercado y generar rentabilidad. Además, implica un chequeo con el mercado, para explorar a fondo tendencias, preferencias y oportunidades, y un análisis de la competencia para comprender y destacarse estratégicamente.
Esta etapa previa es esencial para asegurar que la propuesta se alinee con las expectativas del mercado y las necesidades del usuario final, incorporando elementos estéticamente agradables y atractivos comercialmente, y configurando el proyecto desde el inicio para maximizar su rentabilidad.
Desarrollo Comercial:
Visión Estratégica: Definir el propósito del proyecto más allá de la estética, considerando aspectos comerciales y de mercado.
Análisis de Viabilidad: Evaluar la capacidad del proyecto para satisfacer las demandas del mercado y generar rentabilidad.
Chequeo con el Mercado:
Investigación Rigurosa: Explorar a fondo el mercado, identificando tendencias, preferencias y oportunidades.
Análisis de Competencia: Comprender lo que ofrece la competencia y destacarse de manera estratégica.
En nuestro proyecto, iniciamos evaluando la viabilidad constructiva del terreno, desglosando elementos esenciales como la capacidad constructiva, alturas máximas, densidad habitacional y cantidad posible de unidades, entre otros. Este análisis cobra vital importancia, especialmente cuando el terreno aún no ha sido adquirido, ya que incide directamente en la viabilidad económica del proyecto.
Dada la experiencia de la propietaria en el ámbito inmobiliario, comprende la relevancia de estos indicadores. La cantidad de unidades viables impacta en el valor global del proyecto y en su financiamiento, aspectos cruciales al considerar diversas opciones de inversión. Se evalúa si la estrategia implica contar con un único inversionista o varios, y en caso de optar por la venta, la rapidez para colocar el proyecto en el mercado se vuelve determinante para el retorno de la inversión.
El estudio de mercado desempeña un rol fundamental. Aunque la propietaria, con su experiencia, ya tiene claridad sobre la demanda del mercado, este análisis formaliza esa comprensión. Se confirma el tipo de unidades en demanda, se identifica la velocidad de absorción y se ajusta la oferta para alinearse con las necesidades del mercado.
En este punto, una vez que la estrategia comercial, la estructura financiera y jurídica han sido estudiadas, validadas y alineadas con las metas del cliente, iniciamos la fase proyectual de arquitectura. Recien en esta instancia es donde comienza el proceso de diseño de la arquitectura del emprendimiento.
Este enfoque integral y estratégico sienta las bases para un desarrollo exitoso que no solo cumple con las normativas, sino que también responde de manera efectiva a las dinámicas comerciales y del mercado inmobiliario local.
Arquitectura Personalizada vs. Estratégica para el Mercado: Un Enfoque Diferenciado
Arquitectura Personalizada (Usuario Final): Para quienes sueñan con un espacio único, la arquitectura personalizada se enfoca en satisfacer necesidades individuales.
Características:
Diseño a medida según gustos y necesidades personales.
Enfoque en la funcionalidad y comodidad para el usuario final.
Detalles personalizados que reflejan la identidad del propietario.
Arquitectura Estratégica (Venta/Alquiler/Negocio): Cuando el objetivo es atraer compradores, inquilinos o inversores, la arquitectura estratégica es clave. Cada decisión busca maximizar el atractivo comercial y la rentabilidad.
Elementos Clave:
Adaptación a las demandas del mercado y tendencias actuales.
Diseño que resalta características atractivas para posibles compradores/inquilinos.
Consideración de aspectos comerciales, como la rentabilidad y eficiencia espacial.
Diferencias Clave:
Enfoque en el Usuario vs. en el Mercado:
Personalizada: Satisfacer necesidades individuales.
Estratégica: Alinearse con las expectativas del mercado.
Detalles Personalizados vs. Atractivo Comercial:
Personalizada: Detalles únicos para el propietario.
Estratégica: Diseño que destaca para atraer a posibles compradores/inquilinos.
Decisiones Centradas en el Propietario vs. en la Rentabilidad:
Personalizada: Decisiones basadas en gustos personales.
Estratégica: Maximizar la rentabilidad y la eficiencia espacial.
Por eso, para desarrollar proyectos de inversión, existe toda una fase previa al diseño arquitectónico. Esta fase incluye estudios y planteamientos previos que aseguran decisiones alineadas al éxito comercial del proyecto.
Compartimos algunos aspectos clave del proceso creativo en proyectos de inversión de mediana escala, como el ejemplo presentado, con la intencion de brindar orientación a quienes consideran adentrarse en este tipo de emprendimientos por primera vez.
Reconocemos los desafíos que pueden surgir, especialmente al inicio, y aspiramos a ser una fuente útil para aquellos que buscan consejos y conocimientos en esta área.
Creemos firmemente que contar con información sólida maximiza las posibilidades de éxito en estos proyectos, y entendemos la importancia de tener respuestas claras:
Si esta informacion te resulta valiosa, y tenes queres hacernos alguna consulta, no dudes en contactarnos!
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